橫跨英國(guó)高鐵引中企對(duì)倫敦房產(chǎn)投資熱
2015-03-27
3月20日，一場(chǎng)主題為“走出成都，邁向英國(guó)”的綠色地產(chǎn)投資推介會(huì)在成都舉行。這場(chǎng)路演的背后，正是英國(guó)方面搶奪中國(guó)海外投資客的一個(gè)縮影。
英國(guó)貿(mào)易投資總署對(duì)華可持續(xù)城鎮(zhèn)化事務(wù)特使熊邁克表示，“萬(wàn)達(dá)、綠地等中國(guó)企業(yè)已在英國(guó)投資了大型地產(chǎn)項(xiàng)目，我們也非常支持進(jìn)入英國(guó)的中國(guó)其他企業(yè)。在基建方面，我們也正在建設(shè)一條拉通倫敦東西方向的高鐵項(xiàng)目，地產(chǎn)投資有很大機(jī)會(huì)。”
在前不久召開(kāi)的全國(guó)“兩會(huì)”上，李克強(qiáng)總理在回應(yīng)國(guó)人海外買(mǎi)房時(shí)表示，“我們也愿意看到，中國(guó)企業(yè)‘走出去’，中國(guó)公民到國(guó)外去創(chuàng)業(yè)。”
據(jù)第一太平戴維斯報(bào)告顯示，到2020年，預(yù)期中國(guó)公司的年均海外投資總額可達(dá)500億美元，與美國(guó)近兩年的海外投資額相當(dāng)。
高鐵引爆倫敦房產(chǎn)投資
在熊邁克看來(lái)，英國(guó)主要以服務(wù)業(yè)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主，尤其是倫敦，這與成都的性質(zhì)非常相似，所以成都成為他們此次在中國(guó)推介的重要目的地之一。
在推介會(huì)上，熊邁克強(qiáng)調(diào)的是倫敦基建投資上的一個(gè)亮點(diǎn)工程，也就是穿越倫敦東西的Cross Rail高鐵項(xiàng)目，他表示未來(lái)還將建造一條穿越倫敦南北的高鐵項(xiàng)目。
第一太平戴維斯上海投資部負(fù)責(zé)Simon Ha表示，Cross Rail從東往西橫跨倫敦，連接雷丁、倫敦等重要商圈。“Cross Rail建成通車(chē)后，將大大縮減倫敦各地到市中心的交通時(shí)間，對(duì)相關(guān)區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)值有極大的利好影響。”
據(jù)公開(kāi)資料顯示，2015年倫敦GDP增長(zhǎng)預(yù)期超4%，將成為英國(guó)最強(qiáng)的增長(zhǎng)區(qū)域，尤其是信息、通訊、科技、金融等，預(yù)計(jì)在10年內(nèi)會(huì)新增72.7萬(wàn)個(gè)工作崗位，預(yù)計(jì)人口增加超過(guò)100萬(wàn)。
上述研究報(bào)告透露，在2014年全球跨境投資城市中，倫敦以310.35億美元名列第一，而排名第二的曼哈頓才134.37億美元。即便是放在過(guò)去10年，在全球跨境投資城市中，倫敦也以1982.03億美元穩(wěn)居榜首，甩下排名第二的巴黎870.16億美元好幾條街。
海外置業(yè)為何青睞倫敦房地產(chǎn)？“英國(guó)的地產(chǎn)投資租金回報(bào)率較高、擁有永久產(chǎn)權(quán)和更加開(kāi)放透明的市場(chǎng)，是低風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)定現(xiàn)金流的投資，所以會(huì)贏得國(guó)際地產(chǎn)投資商的青睞。”第一太平戴維斯華西區(qū)董事長(zhǎng)胡裕華表示。
以倫敦西區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)為例，上述研究機(jī)構(gòu)透露，當(dāng)前該地區(qū)最高租金為每年每平方英尺130英鎊，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)平均租金為110英鎊，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓收益率3.5%，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓每平方英尺資本價(jià)值高于2000英鎊，但空置率僅有3.5%。
中企“出海”潮涌
“之前，國(guó)家只允許企業(yè)‘走出去’，不允許個(gè)人‘走出去’。去年9月份之后，企業(yè)與個(gè)人都允許‘走出去’了。”成都市商務(wù)委員會(huì)總經(jīng)濟(jì)師周立志表示，在中國(guó)對(duì)外投資上，已從“核準(zhǔn)制”改為“備案制”。
周立志介紹說(shuō)，僅在成都市場(chǎng)，2014年新核準(zhǔn)加上備案的境外投資項(xiàng)目達(dá)107個(gè)，同比增長(zhǎng)了154%。
國(guó)家發(fā)改委對(duì)外經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的一份《中資企業(yè)在英國(guó)投資指南》顯示，對(duì)中國(guó)投資者來(lái)說(shuō)，英國(guó)房地產(chǎn)平均出租收益率大致穩(wěn)定在4%~6%，相對(duì)于中國(guó)國(guó)內(nèi)城市(上海出租收益率為2%左右)，英國(guó)市場(chǎng)具有很高的吸引力。尤其是2012年以來(lái)，中投、平安、萬(wàn)達(dá)、中融、綠地等巨頭紛紛加碼倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)。
“隨著中國(guó)國(guó)有企業(yè)和發(fā)展中企業(yè)越來(lái)越多關(guān)注海外尤其是英國(guó)市場(chǎng)的投資，一股強(qiáng)大的投資浪潮持續(xù)涌向英國(guó)。”前述研究機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，未來(lái)將有更多中國(guó)企業(yè)參與英國(guó)的資產(chǎn)投資項(xiàng)目及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
今年2月，中民投與ABP(總部基地全球控股集團(tuán)有限公司)簽署戰(zhàn)略投資協(xié)議，擬聯(lián)合投資約10億英鎊，建造倫敦新國(guó)際金融城。代理服務(wù)該項(xiàng)目的第一太平戴維斯北京投資部高級(jí)董事紀(jì)剛向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，該項(xiàng)目定位就是打造“亞洲商務(wù)港”，主要面向投資英國(guó)的中小企業(yè)，業(yè)態(tài)主要為獨(dú)棟寫(xiě)字樓，只租不售，主要針對(duì)金融、通訊、高科技與能源等核心客戶(hù)，中國(guó)客戶(hù)預(yù)計(jì)占到1/3。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從推介會(huì)現(xiàn)場(chǎng)了解到，現(xiàn)場(chǎng)有數(shù)十家大型房企試圖“掘金”英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，向英國(guó)貿(mào)易投資總署、蘇格蘭國(guó)際發(fā)展局、博文律師事務(wù)所、怡和保險(xiǎn)等國(guó)際機(jī)構(gòu)咨詢(xún)英國(guó)地產(chǎn)投資信息。
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第一太平戴維斯華西區(qū)董事長(zhǎng)胡裕華：
海外留學(xué)置業(yè)會(huì)越來(lái)越普遍
◎每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都
對(duì)中國(guó)投資人來(lái)說(shuō)，應(yīng)如何選擇物業(yè)類(lèi)別？哪類(lèi)物業(yè)的回報(bào)率相對(duì)可觀？如何找到回報(bào)率和風(fēng)險(xiǎn)相匹配的物業(yè)？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者(以下簡(jiǎn)稱(chēng)NBD)專(zhuān)訪(fǎng)了第一太平戴維斯華西區(qū)董事長(zhǎng)胡裕華。
NBD：您如何看待當(dāng)前這一波海外置業(yè)潮？出現(xiàn)“井噴式”爆發(fā)的原因又是什么？
胡裕華：以前誰(shuí)賺到了錢(qián)，就會(huì)買(mǎi)房產(chǎn)，三五年后肯定要漲的，但現(xiàn)在這個(gè)模式不是太行得通了。雖然如此，中國(guó)經(jīng)濟(jì)還在增長(zhǎng)，居民工資還在上漲。既然有錢(qián)了，他們就需要投資，所以有部分人會(huì)考慮海外投資。
另一種情況是，有人會(huì)考慮把孩子送到海外讀書(shū)，主要是像英國(guó)、美國(guó)、加拿大、澳大利亞等英語(yǔ)國(guó)家。當(dāng)然，如果孩子在那里讀書(shū)，父母也會(huì)盡量多去幾次看他們，就可能考慮順便在那邊也買(mǎi)套房子，未來(lái)這種情況會(huì)越來(lái)越普遍。
2006年，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)跟國(guó)外房產(chǎn)的價(jià)格還是有比較大的差距，但這幾年特別是一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)，其實(shí)跟倫敦、紐約的房?jī)r(jià)差得不是很遠(yuǎn)。你這么一比較，就會(huì)看到該到哪里去置業(yè)。
NBD：根據(jù)您的觀察，哪類(lèi)物業(yè)更受海外置業(yè)者的青睞？
胡裕華：對(duì)個(gè)人來(lái)講，當(dāng)前還是以住宅類(lèi)物業(yè)為主，因?yàn)檫@個(gè)操作起來(lái)比較簡(jiǎn)單，價(jià)格也不是很高，入場(chǎng)價(jià)幾百萬(wàn)元就可以了，況且這幾百萬(wàn)元還能申請(qǐng)貸款呢，不用全部“真金白銀(17.04, -0.10, -0.58%)”拿出來(lái)。
對(duì)企業(yè)，特別是開(kāi)發(fā)商類(lèi)的企業(yè)，他們主要還是咨詢(xún)學(xué)生公寓、酒店類(lèi)產(chǎn)業(yè)以及小的辦公樓等房產(chǎn)需求。
NBD：如何看待海外置業(yè)資產(chǎn)的回報(bào)率？哪類(lèi)物業(yè)回報(bào)率比較樂(lè)觀？
胡裕華：回報(bào)率其實(shí)沒(méi)那么復(fù)雜，只要資產(chǎn)所在地段附近有大學(xué)、金融區(qū)辦公樓，不愁租、不愁賣(mài)。
辦公樓、商鋪等資產(chǎn)很看重地理位置，這里關(guān)鍵要看投資人的眼光，也不是隨便買(mǎi)一個(gè)就萬(wàn)事大吉了，商場(chǎng)有一個(gè)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，必須要選好的經(jīng)營(yíng)者。
如果在倫敦市中心，回報(bào)率可能在3%左右，不會(huì)超過(guò)4%，但如果在新的開(kāi)發(fā)區(qū)，租金率可達(dá)5%-6%，因?yàn)樗馁Y產(chǎn)價(jià)格沒(méi)那么高，租金雖然低，但沒(méi)有低那么多，所以回報(bào)率會(huì)更高。
NBD：在海外置業(yè)過(guò)程中，您能否為投資者提出一些建議？
胡裕華：我覺(jué)得首先手續(xù)必須要很清晰、齊全，除非你對(duì)英國(guó)很熟悉，如果你不熟悉，一定要找一個(gè)熟悉的好中介公司，也要找一個(gè)好的律師來(lái)處理法律文件，這樣會(huì)比較穩(wěn)當(dāng)一些。
