2016軌道交通與城市發(fā)展高端論壇在深圳舉行
2016-06-12
2016年6月12日，由深圳地鐵集團(tuán)與萬科集團(tuán)聯(lián)合主辦的“2016軌道交通與城市發(fā)展高端論壇”在深圳舉行。論壇上深圳地鐵、萬科與重慶城市交通開發(fā)投資集團(tuán)、東莞實(shí)業(yè)投資控股集團(tuán)、中軌集團(tuán)等單位分別簽署了四項(xiàng)備忘錄，為深化深圳地鐵與萬科在地鐵四期軌網(wǎng)上的戰(zhàn)略合作，探索城市軌道建設(shè)PPP新模式，以及“軌道+物業(yè)”模式向全國(guó)的推廣進(jìn)一步凝聚了共識(shí)。
來自中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)、深圳市軌道交通指揮部、深圳市國(guó)資委、深圳市發(fā)改委、深圳市住建局、東莞市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、東莞市國(guó)資委、同濟(jì)大學(xué)、綜合開發(fā)研究院、重慶城市交通開發(fā)投資集團(tuán)、重慶軌道集團(tuán)、東莞實(shí)業(yè)投資集團(tuán)、中軌集團(tuán)、世聯(lián)地產(chǎn)、中鐵建投、中電建南方公司、中建南方公司、中建四局公司、中鐵建南方公司、中國(guó)交建深圳地鐵指揮部、萬科企業(yè)股份公司、深圳地鐵集團(tuán)等單位的領(lǐng)導(dǎo)、專家、學(xué)者及企業(yè)家近300人，圍繞軌道交通與城市可持續(xù)發(fā)展主題獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。
“軌道＋物業(yè)”模式走向全國(guó)
深圳市軌道交通建設(shè)指揮部辦公室李福民主任表示，我國(guó)城市軌道交通建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展的黃金時(shí)期。根據(jù)目前規(guī)劃，預(yù)計(jì)軌道交通三期及三期調(diào)整項(xiàng)目全部建成后，2020年我市軌道交通里程將達(dá)425公里，未來將建成總里程超過1000公里的現(xiàn)代軌道交通網(wǎng)絡(luò)。不僅可以形成一個(gè)輻射全深圳的密集軌道骨干網(wǎng)，還將促使周邊城市之間的聯(lián)系更加緊密。深圳地鐵集團(tuán)作為深圳城市軌道交通建設(shè)經(jīng)營(yíng)主體單位，我們支持地鐵集團(tuán)繼續(xù)積極探索包括“軌道+物業(yè)”、“PPP+TOD”等在內(nèi)的各種模式創(chuàng)新，支持與有實(shí)力的投資和建設(shè)企業(yè)合作，全面提升軌道交通建設(shè)的速度和品質(zhì)，提升地鐵企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的能力。為城市廣大市民提供更加優(yōu)質(zhì)的軌道交通服務(wù)，助推深圳城市國(guó)際化、現(xiàn)代化發(fā)展。
近期，核心城市的土地競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，地價(jià)屢屢刷新紀(jì)錄，“面粉貴過面包”。在核心城市以合理價(jià)格獲取充足的土地資源，已經(jīng)成為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。一些先進(jìn)城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，“軌道＋物業(yè)”模式是既有利于城市公共交通效率，也有利于更加集約利用城市土地開發(fā)資源。深圳地鐵集團(tuán)是國(guó)內(nèi)“軌道+物業(yè)”模式的先行者，盈利能力強(qiáng)，不僅在深圳市擁有大量核心地段的土地資源，同時(shí)正在積極向國(guó)內(nèi)其他城市以及海外拓展這一模式。
深圳地鐵集團(tuán)總經(jīng)理肖民介紹了深圳地鐵 “軌道+物業(yè)”模式的具體實(shí)踐。深圳地鐵集團(tuán)作為業(yè)內(nèi)“準(zhǔn)市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、可持續(xù)化發(fā)展”的創(chuàng)新者和“軌道+物業(yè)”的有力推動(dòng)者，一直在政府的支持下，通過積極探索“軌道+物業(yè)”模式，幫助緩解城市發(fā)展土地資源緊缺問題，減輕地鐵建設(shè)政府財(cái)政投資壓力，有效補(bǔ)充軌道交通建設(shè)資金，尋求地鐵企業(yè)自我造血、自我可持續(xù)發(fā)展的道路。
以地鐵上蓋及沿線物業(yè)的升值效益反哺軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)，在助推城市發(fā)展的同時(shí)實(shí)現(xiàn)軌道交通的可持續(xù)發(fā)展。深圳地鐵目前在建物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目10余個(gè)，規(guī)劃建筑面積約380萬平米，已實(shí)現(xiàn)6個(gè)項(xiàng)目入市銷售，累計(jì)銷售超180億元，項(xiàng)目社會(huì)反應(yīng)良好。同時(shí)完成代建保障性住房183萬平米2.24萬套，已經(jīng)全部移交政府滿足深圳低收入市民居住保障需求。正在規(guī)劃中的地鐵四期工程中首批項(xiàng)目7條新線規(guī)劃6個(gè)車輛段、6個(gè)停車場(chǎng)具備上蓋物業(yè)開發(fā)的可能性，預(yù)計(jì)可開發(fā)物業(yè)面積達(dá)400萬平米以上。
地鐵物業(yè)與普通物業(yè)有明顯的區(qū)別，在開發(fā)時(shí)應(yīng)考慮地上地下一體化規(guī)劃和設(shè)計(jì)，考慮與地鐵建設(shè)時(shí)序相匹配，考慮施工安全性等問題。深圳地鐵經(jīng)過多年的實(shí)踐，總結(jié)出一些經(jīng)驗(yàn)并應(yīng)用于開發(fā)實(shí)踐。同時(shí)，地鐵物業(yè)高品質(zhì)、高效率的開發(fā)還需要拓展外部合作渠道。深圳地鐵與萬科達(dá)成戰(zhàn)略協(xié)同，可以充分發(fā)揮雙方各自專業(yè)優(yōu)勢(shì)。一方面地鐵集團(tuán)可以更加專注于城市軌道交通建設(shè)，服務(wù)社會(huì)，有效提升地鐵地產(chǎn)品牌。另一方面有助于萬科進(jìn)一步提升核心業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，加快向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型。
抓住城市圈戰(zhàn)略機(jī)遇提供白銀時(shí)代解決方案
中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)陳建國(guó)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)在出席論壇活動(dòng)時(shí)表示：截至2015年末，中國(guó)大陸地區(qū)共26個(gè)城市開通軌道交通運(yùn)營(yíng)，共計(jì)116條線路，運(yùn)營(yíng)線路總長(zhǎng)度達(dá)3618公里。2015年一年新增運(yùn)營(yíng)線路長(zhǎng)度445公里，同比增加14%，全年累計(jì)完成客運(yùn)量138億人次，同比增加9.5%。2015年全國(guó)軌道交通完成投資3683億元，同比增長(zhǎng)27%；在建線路總長(zhǎng)4448公里，可研批復(fù)投資累計(jì)26337億元。截至到2016年一季度，共有44個(gè)城市軌道交通規(guī)劃獲批，規(guī)劃規(guī)模4705公里。預(yù)計(jì)“十三五”期間，城軌建設(shè)總投資計(jì)劃超2萬億，其中特大城市城軌交通投資計(jì)劃過千億。隨著城軌交通線路規(guī)模的持續(xù)增大，互聯(lián)互通示范工程的推進(jìn)，城軌交通網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)進(jìn)度將進(jìn)一步加快，網(wǎng)絡(luò)層次逐步豐富，線網(wǎng)結(jié)構(gòu)不斷完善，覆蓋區(qū)域不斷擴(kuò)大，必將帶來城市居民日常出行方式的根本改變，城軌交通在中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的作用將更加顯著。
據(jù)了解，中國(guó)目前的城市化率為56%，相當(dāng)于美國(guó)上世紀(jì)40年代或日本50年代的水平。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，城市經(jīng)濟(jì)圈是城市化第二階段的核心內(nèi)容，類似于日本三大都市圈、紐約都市圈、首爾經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展模式，正在國(guó)內(nèi)越來越多的地區(qū)出現(xiàn)。
深圳近年來在城市轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新方面成果斐然，在帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展、形成產(chǎn)業(yè)梯次結(jié)構(gòu)、發(fā)揮區(qū)域輻射力方面，已經(jīng)具備了成為城市圈核心都市的條件。先進(jìn)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，軌道交通網(wǎng)絡(luò)是連結(jié)城市圈的紐帶。在“東進(jìn)戰(zhàn)略”和區(qū)域一體化的大趨勢(shì)下，深圳及周邊地區(qū)的互通互聯(lián)將大大提速，這意味著未來深圳地鐵集團(tuán)與萬科的合作潛力不僅僅只局限于深圳。
萬科集團(tuán)董事會(huì)主席王石在致辭中說，未來10年，中國(guó)預(yù)計(jì)還將新增1.7億城鎮(zhèn)人口，容納城市新移民的主要地點(diǎn)，可能不再是特大型城市，而是位于發(fā)達(dá)城市帶范圍內(nèi)的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。軌道交通是銜接城市經(jīng)濟(jì)圈帶的重要紐帶，便利的軌道交通體系在有效緩解大城市中心區(qū)人口壓力的同時(shí)，也將促進(jìn)新城的開發(fā)，為城郊乃至周邊城鎮(zhèn)注入新的活力。
萬科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，2008年住宅銷售金額首次超過了美國(guó)同行，成為全球最大的住宅開發(fā)企業(yè)。如果說此前20多年萬科成功的最大因素，在于抓住了中國(guó)快速城鎮(zhèn)化以及城市白領(lǐng)階層崛起的歷史機(jī)遇，那么在白銀時(shí)代，萬科需要牢牢把握中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)圈形成所帶來的發(fā)展機(jī)遇，幫助千千萬萬的新市民實(shí)現(xiàn)定居城市的夢(mèng)想。
深圳地鐵集團(tuán)所建立的“軌道+物業(yè)”模式，與萬科圍繞地鐵提供城市配套服務(wù)的戰(zhàn)略高度契合。雙方發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，開展戰(zhàn)略合作，將為萬科帶來長(zhǎng)期發(fā)展機(jī)會(huì)。隨著軌道線路的延伸，萬科將有機(jī)會(huì)在地鐵沿線以合理價(jià)格獲得源源不斷的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源，雙方共同打造的“軌道+物業(yè)”模式，也有望向更多城市復(fù)制推廣，走向全國(guó)，甚至走出國(guó)門。讓萬科的全體股東，都能分享地鐵時(shí)代的經(jīng)濟(jì)紅利。
深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問公司董事長(zhǎng)陳勁松分析了深莞惠區(qū)域一體化背景下的房地產(chǎn)形勢(shì)。從世界城市發(fā)展的一般規(guī)律看，大都市圈是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)機(jī)，也是世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎，全球經(jīng)濟(jì)主要集中在二十幾個(gè)超大都市圈。這些大都市圈的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出，與發(fā)展靠前的國(guó)家經(jīng)濟(jì)總量相當(dāng)、甚至超過其他國(guó)家的經(jīng)濟(jì)總量。所以中國(guó)未來的城市化，不是發(fā)展小城鎮(zhèn)，而是大都市圈化。無論總部城市，還是創(chuàng)新中心，隨著大都市圈核心城市房?jī)r(jià)逐漸升高，城市居民流向這些地區(qū)周邊交通便捷的其他城市是大勢(shì)所趨。
綜合開發(fā)研究院（深圳）常務(wù)副院長(zhǎng)郭萬達(dá)教授對(duì)深圳市的“東進(jìn)戰(zhàn)略”進(jìn)行了解讀。深圳當(dāng)前呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)密度西高東低、投資密度西多東少、人口密度西密東稀的特點(diǎn)，深圳打造創(chuàng)新型城市，需要集聚服務(wù)業(yè)和延伸功能，即服務(wù)業(yè)高度集聚在大都市的核心區(qū)，制造業(yè)則形成大都市延伸。從人口維度和公共服務(wù)維度看，深圳東進(jìn)戰(zhàn)略需要用基礎(chǔ)設(shè)施特別是軌道交通推動(dòng)大都市區(qū)的形成，打破行政阻隔，促進(jìn)要素流動(dòng)，推動(dòng)城市“有機(jī)增長(zhǎng)”。
同濟(jì)大學(xué)前副校長(zhǎng)、《城市軌道交通研究》雜志主編孫章教授分享了城市軌道交通與區(qū)域一體化的前沿實(shí)證研究。按照總體規(guī)劃，珠三角地區(qū)共規(guī)劃了15條城際軌道線路，合計(jì)里程1430公里，最終形成 “三環(huán)八射”城際軌道交通網(wǎng)絡(luò)構(gòu)架，建成以廣州、深圳、珠海為主要樞紐，覆蓋區(qū)內(nèi)主要城鎮(zhèn)，便捷、快速、安全、高效的城際軌道交通網(wǎng)絡(luò)。發(fā)達(dá)的綜合交通網(wǎng)和完善的綜合運(yùn)輸體系是維系城市群的紐帶，而軌道交通也將進(jìn)一步引導(dǎo)城市布局結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。
多方協(xié)力，共樹PPP模式新標(biāo)桿
在本次論壇上，深圳地鐵和萬科集團(tuán)兩方，深圳地鐵、重慶交開投集團(tuán)和萬科集團(tuán)三方，深圳地鐵、東實(shí)集團(tuán)和萬科集團(tuán)三方，以及深圳地鐵、萬科集團(tuán)和中軌集團(tuán)三方，分別簽署了合作備忘錄。各方同意按照“資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、平等互利、市場(chǎng)主導(dǎo)”的原則，建立和鞏固戰(zhàn)略合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，共同探索PPP新模式。
深圳地鐵與萬科集團(tuán)擬在地鐵四期軌網(wǎng)建設(shè)和沿線土地開發(fā)中創(chuàng)新合作模式，遵照市場(chǎng)規(guī)則以“軌道+物業(yè)”模式參與深圳軌道交通及上蓋物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)。
深圳地鐵、重慶交開投集團(tuán)和萬科集團(tuán)三方擬在深圳和重慶的軌道交通建設(shè)和沿線土地開發(fā)中創(chuàng)新合作模式。按照屬地原則，深圳的軌道PPP項(xiàng)目由深圳地鐵主導(dǎo)，重慶的軌道PPP項(xiàng)目由重慶交開投集團(tuán)主導(dǎo)，采取兩兩合作或三方合作的形式。
深圳地鐵、東莞實(shí)業(yè)投資控股集團(tuán)和萬科集團(tuán)三方擬在深圳地鐵四期軌網(wǎng)、東莞軌道交通的PPP項(xiàng)目中加強(qiáng)合作。按照屬地原則，深圳的軌道PPP項(xiàng)目由深圳地鐵主導(dǎo)，東莞的軌道PPP項(xiàng)目由東莞軌道主導(dǎo)，采取兩兩合作或三方合作的形式。遵照市場(chǎng)規(guī)則，以“軌道+物業(yè)”模式參與軌道交通及上蓋物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)。
深圳地鐵、萬科集團(tuán)和中軌集團(tuán)三方擬在國(guó)內(nèi)軌道交通建設(shè)和沿線土地開發(fā)中創(chuàng)新PPP模式，聯(lián)合先進(jìn)建設(shè)企業(yè)和長(zhǎng)期融資平臺(tái)，共同尋找國(guó)內(nèi)軌道交通線路建設(shè)、管理、運(yùn)營(yíng)中的投資機(jī)會(huì)，合作獲取軌道項(xiàng)目上蓋及周邊土地，并參與軌道沿線城市更新項(xiàng)目的土地整備及代建工程等。
各方已經(jīng)形成共識(shí)，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，引入合適的產(chǎn)業(yè)投資者和財(cái)務(wù)投資者，具體項(xiàng)目實(shí)施，將遵循相關(guān)法律法規(guī)所要求的程序，以及履行各自內(nèi)部審批程序后進(jìn)一步推動(dòng)。
備忘錄的簽署，為相關(guān)城市地鐵建設(shè)采用PPP新模式，以及“軌道+物業(yè)”模式向全國(guó)的復(fù)制推廣進(jìn)一步凝聚了共識(shí)。
深圳地鐵集團(tuán)及軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)情況
深圳市地鐵集團(tuán)有限公司成立于1998年7月31日，經(jīng)過18年的發(fā)展，業(yè)務(wù)范圍覆蓋地鐵投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、資源經(jīng)營(yíng)與物業(yè)開發(fā)等。目前集團(tuán)注冊(cè)資本金440億元，總資產(chǎn)2596億元，凈資產(chǎn)1721億元，資產(chǎn)負(fù)債率33.7%，員工人數(shù)近16000余人。
在軌道交通建設(shè)方面，深圳地鐵集團(tuán)已完成地鐵1、2、3、5號(hào)線及4號(hào)線一期的建設(shè)，共162.5公里自2004年起已經(jīng)相繼投入運(yùn)營(yíng)。在建三期及修編正線6條，延長(zhǎng)線8條，總長(zhǎng)約260公里，投資近2000億，其中三期工程7、9、11號(hào)線將分別于2016年6、12月開通試運(yùn)營(yíng)。深圳地鐵四期工程規(guī)劃18條線路，總長(zhǎng)約446公里。從遠(yuǎn)期規(guī)劃看，至2030年，深圳地鐵累計(jì)總建設(shè)里程將達(dá)1000公里。
在地鐵運(yùn)營(yíng)服務(wù)方面，目前深圳正在運(yùn)營(yíng)的軌道交通線路總計(jì)5條，178公里。地鐵集團(tuán)承擔(dān)著其中4條約158公里線路的運(yùn)營(yíng)任務(wù)，日均客運(yùn)總量約255萬人次（全網(wǎng)300萬人次），約站公交出行量的30％。2015年底深鐵實(shí)現(xiàn)安全運(yùn)營(yíng)11周年，累計(jì)運(yùn)送乘客44億人次，運(yùn)營(yíng)服務(wù)乘客滿意度名列全市窗口服務(wù)行業(yè)前茅，并獲深圳“市長(zhǎng)質(zhì)量獎(jiǎng)”鼓勵(lì)獎(jiǎng)及全國(guó)質(zhì)量認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)。一直以來深圳地鐵集團(tuán)堅(jiān)持安全為保障、貼心服務(wù)為宗旨，并通過標(biāo)準(zhǔn)成本、節(jié)能減排、管理創(chuàng)新等多種手段，全面推行精細(xì)化管理，嚴(yán)控運(yùn)營(yíng)成本，在國(guó)內(nèi)軌道交通企業(yè)中率先實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)收入與運(yùn)營(yíng)成本基本持平。同時(shí)，積極落實(shí)國(guó)家“一帶一路”戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)管理走出去，2014年獲得埃塞俄比亞33.7公里輕軌運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，成為內(nèi)地第一家走出國(guó)門的地鐵企業(yè)。
