深圳地鐵攜手萬科發(fā)力“軌道+物業(yè)”
2016-06-13
原標(biāo)題：深圳地鐵攜手萬科發(fā)力“軌道+物業(yè)”
6月12日，由深圳地鐵集團(tuán)與萬科集團(tuán)聯(lián)合主辦的“2016軌道交通與城市發(fā)展高端論壇”在深圳舉行。論壇上，深圳地鐵與萬科一起，與重慶城市交通開發(fā)投資集團(tuán)、東莞實(shí)業(yè)投資控股集團(tuán)、中軌集團(tuán)等單位分別簽署了四項(xiàng)備忘錄，進(jìn)一步明確深圳地鐵與萬科將在地鐵四期軌網(wǎng)建設(shè)和沿線土地開發(fā)中創(chuàng)新合作模式，積極探索城市軌道建設(shè)PPP模式，并遵照市場規(guī)則以“軌道＋物業(yè)”模式參與深圳軌道交通及上蓋物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)。
深圳市地鐵集團(tuán)有限公司總經(jīng)理肖民表示，深圳市軌道交通未來10年建設(shè)投資近5000億元，建設(shè)資金需求大，而深圳地鐵與萬科的合作將推進(jìn)“軌道+物業(yè)+現(xiàn)金”的投融資模式，通過上蓋綜合開發(fā)利用效益反哺軌道建設(shè)?！吧钲诘罔F與萬科優(yōu)勢互補(bǔ)，具有較強(qiáng)的戰(zhàn)略協(xié)同性，可以讓雙方專注于各自優(yōu)勢，創(chuàng)造更大價值”。
萬科集團(tuán)董事會主席王石則表示，中國已經(jīng)到了軌道交通改變城市的時代，萬科需要扮演新的角色——城市配套供應(yīng)商，而地鐵上蓋物業(yè)將會成為萬科非常主流和重要的業(yè)務(wù)，很榮幸萬科成為深圳地鐵的合作伙伴。
南方日報(bào)記者劉麗卓泳
建地鐵就是建城市，引入有實(shí)力的投資和建設(shè)企業(yè)進(jìn)行軌道物業(yè)的開發(fā)，將推動政府與企業(yè)的雙贏，全面提升軌道交通建設(shè)質(zhì)量和城市功能提升。而深圳地鐵將全面推進(jìn)和萬科的戰(zhàn)略合作，發(fā)揮地鐵集團(tuán)專注軌道交通建設(shè)和運(yùn)營的優(yōu)勢，發(fā)揮萬科城市配套服務(wù)的優(yōu)勢，攜手并進(jìn)深圳、內(nèi)地和海外市場，共同拓展深圳東進(jìn)戰(zhàn)略和“一帶一路”發(fā)展的新空間。
——深圳市地鐵集團(tuán)有限公司董事長林茂德
深圳地鐵集團(tuán)所建立的“軌道+物業(yè)”模式，與萬科圍繞地鐵提供城市配套服務(wù)的戰(zhàn)略高度契合。雙方發(fā)揮各自優(yōu)勢，開展戰(zhàn)略合作，將為萬科帶來長期發(fā)展機(jī)會。隨著軌道線路的延伸，萬科將有機(jī)會在地鐵沿線以合理價格獲得源源不斷的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源，雙方共同打造的“軌道+物業(yè)”模式，也有望向更多城市復(fù)制推廣，走向全國，甚至走出國門。
——萬科集團(tuán)董事會主席王石
深圳軌道總里程將超1000公里
深圳市軌道交通建設(shè)指揮部辦公室主任李福民透露，深圳7、9、11號線108公里地鐵線路將于今年陸續(xù)通車，6、8、10號線也已經(jīng)全面啟動。根據(jù)規(guī)劃，預(yù)計(jì)軌道交通三期及三期調(diào)整項(xiàng)目全部建成后，2020年深圳市軌道交通里程將達(dá)435公里，未來則將建成總里程超過1000公里的現(xiàn)代軌道交通網(wǎng)絡(luò)。不僅可以形成一個輻射全深圳的密集軌道骨干網(wǎng)，還將促使周邊城市之間的聯(lián)系更加緊密。
“深圳實(shí)施東進(jìn)戰(zhàn)略后，將形成一個以深圳為中心的都市圈，其中軌道網(wǎng)絡(luò)是關(guān)鍵１綜合開發(fā)研究院常務(wù)副院長郭萬達(dá)認(rèn)為，都市圈也被叫做城市群，都市圈的特點(diǎn)一是大，二是軌道交通連接，而深圳未來將成為東京、紐約、首爾一樣的都市圈。
“未來10年，中國預(yù)計(jì)還將新增1.7億城鎮(zhèn)人口，容納城市新移民的主要地點(diǎn)，可能不再是特大型城市，而是位于發(fā)達(dá)城市帶范圍內(nèi)的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。軌道交通是銜接城市經(jīng)濟(jì)圈帶的重要紐帶，便利的軌道交通體系在有效緩解大城市中心區(qū)人口壓力的同時，也將促進(jìn)新城的開發(fā)，為城郊乃至周邊城鎮(zhèn)注入新的活力１王石如此認(rèn)為。
李福民表示，深圳地鐵集團(tuán)是深圳城市軌道交通建設(shè)經(jīng)營主體單位，市軌道辦支持地鐵集團(tuán)繼續(xù)積極探索包括“軌道+物業(yè)”、“PPP+TOD”等在內(nèi)的各種模式創(chuàng)新，支持與有實(shí)力的投資和建設(shè)企業(yè)合作，全面提升軌道交通建設(shè)的速度和品質(zhì)，提升地鐵企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的能力。為城市廣大市民提供更加優(yōu)質(zhì)的軌道交通服務(wù)。
深圳地鐵將攜手萬科拓展海內(nèi)外市場
本次論壇上，最受外界關(guān)注的莫過于地鐵和萬科股權(quán)方面合作的進(jìn)展。在萬科寶能股權(quán)之爭后，今年3月，萬科曾發(fā)布公告稱與深圳地鐵簽署戰(zhàn)略合作備忘錄，擬以發(fā)行新股收購地鐵所持公司股權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)深圳地鐵對萬科的入股，這被視為是萬科資產(chǎn)重組擬引入深圳地鐵作為投資者。但這一公告后，雙方?jīng)]有對進(jìn)一步合作做出具體表態(tài)。而6月12日深圳地鐵和萬科共同舉辦的這次論壇釋放的信號顯示，雙方的合作正在加強(qiáng)和深化。
深圳市地鐵集團(tuán)有限公司董事長林茂德表示，建地鐵就是建城市，引入有實(shí)力的投資和建設(shè)企業(yè)進(jìn)行軌道物業(yè)的開發(fā)，將推動政府與企業(yè)的雙贏，全面提升軌道交通建設(shè)質(zhì)量和城市功能提升。而深圳地鐵將全面推進(jìn)和萬科的戰(zhàn)略合作，發(fā)揮地鐵集團(tuán)專注軌道交通建設(shè)和運(yùn)營的優(yōu)勢，發(fā)揮萬科城市配套服務(wù)的優(yōu)勢，攜手并進(jìn)深圳、內(nèi)地和海外市場，共同拓展深圳東進(jìn)戰(zhàn)略和“一帶一路”發(fā)展的新空間。
萬科集團(tuán)董事會主席王石表示，深圳地鐵集團(tuán)所建立的“軌道+物業(yè)”模式，與萬科圍繞地鐵提供城市配套服務(wù)的戰(zhàn)略高度契合。雙方發(fā)揮各自優(yōu)勢，開展戰(zhàn)略合作，將為萬科帶來長期發(fā)展機(jī)會。隨著軌道線路的延伸，萬科將有機(jī)會在地鐵沿線以合理價格獲得源源不斷的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源，雙方共同打造的“軌道+物業(yè)”模式，也有望向更多城市復(fù)制推廣，走向全國，甚至走出國門。
業(yè)內(nèi)評價，深圳地鐵集團(tuán)是國內(nèi)“軌道+物業(yè)”模式的先行者，盈利能力強(qiáng)，不僅在深圳市擁有大量核心地段的土地資源，同時正在積極向國內(nèi)其他城市以及海外拓展這一模式。而在加強(qiáng)和萬科的合作中，萬科將得以補(bǔ)充在各城市獲取土地的能力，而深圳地鐵則將強(qiáng)化開發(fā)地鐵沿線物業(yè)的綜合運(yùn)營實(shí)力。
另據(jù)財(cái)經(jīng)媒體報(bào)道，萬科董秘朱旭12日表示，關(guān)于萬科與深圳地鐵的合作，萬科方面已向華潤與寶能知會。她還透露，萬科預(yù)計(jì)6月17日之后提交重組方案，而深交所需要10個工作日左右的時間審核預(yù)案，以此推算，萬科復(fù)牌的時間將推遲至7月1日以后。
另外，朱旭表示，此次提交重組方案后，萬科將不會再申請繼續(xù)停牌。
“軌道＋物業(yè)”模式助推PPP項(xiàng)目實(shí)施落地
據(jù)悉，深圳地鐵目前在建物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目10余個，規(guī)劃建筑面積約380萬平方米，已實(shí)現(xiàn)6個項(xiàng)目入市銷售，累計(jì)銷售超180億元，項(xiàng)目在社會上反應(yīng)良好。同時完成代建保障性住房183萬平方米2.24萬套，已經(jīng)全部移交政府。正在規(guī)劃中的地鐵四期工程中首批項(xiàng)目7條新線，規(guī)劃6個車輛段、6個停車場具備上蓋物業(yè)開發(fā)的可能性，預(yù)計(jì)可開發(fā)物業(yè)面積達(dá)400萬平方米以上。
在本次論壇上，深圳地鐵和萬科集團(tuán)兩方，深圳地鐵、重慶交開投集團(tuán)和萬科集團(tuán)三方，深圳地鐵、東實(shí)集團(tuán)和萬科集團(tuán)三方，以及深圳地鐵、萬科集團(tuán)和中軌集團(tuán)三方，分別簽署了合作備忘錄。深圳地鐵和萬科將一起參與到重慶、東莞軌道項(xiàng)目建設(shè)以及和中軌集團(tuán)利用PPP模式獲取和參與軌道項(xiàng)目的土地整備及代建工程等。
其中，深圳地鐵與萬科集團(tuán)擬在地鐵四期軌網(wǎng)建設(shè)和沿線土地開發(fā)中創(chuàng)新合作模式，以“軌道+物業(yè)”模式參與深圳軌道交通及上蓋物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)。深圳地鐵、重慶交開投集團(tuán)和萬科集團(tuán)三方擬在深圳和重慶的軌道交通建設(shè)和沿線土地開發(fā)中創(chuàng)新合作模式。深圳地鐵、東莞實(shí)業(yè)投資控股集團(tuán)和萬科集團(tuán)三方擬在深圳地鐵四期軌網(wǎng)、東莞軌道交通的PPP項(xiàng)目中加強(qiáng)合作。深圳地鐵、萬科集團(tuán)和中軌集團(tuán)三方擬在國內(nèi)軌道交通建設(shè)和沿線土地開發(fā)中創(chuàng)新PPP模式，聯(lián)合先進(jìn)建設(shè)企業(yè)和長期融資平臺，共同尋找國內(nèi)軌道交通線路建設(shè)、管理、運(yùn)營中的投資機(jī)會，合作獲取軌道項(xiàng)目上蓋及周邊土地，并參與軌道沿線城市更新項(xiàng)目的土地整備及代建工程等。
肖民透露，軌道交通建設(shè)的PPP模式是國家大力推行的主要建設(shè)模式，但軌道交通投入大回報(bào)周期長等特點(diǎn)，以及社會資本的投資回報(bào)率要求和當(dāng)?shù)卣呢?cái)政補(bǔ)貼能力都一定程度制約了軌道交通PPP項(xiàng)目的實(shí)施落地，而“軌道+物業(yè)”模式可以增加項(xiàng)目收益增長點(diǎn)，減少財(cái)政負(fù)擔(dān)，加快軌道PPP項(xiàng)目實(shí)施，是有效補(bǔ)充軌道交通建設(shè)資金，尋求地鐵企業(yè)自我造血、自我可持續(xù)發(fā)展的道路?！吧钲诘罔F和萬科的創(chuàng)新合作，有利于軌道+物業(yè)模式的推廣，促進(jìn)軌道PPP項(xiàng)目實(shí)施落地?！毙っ裾f。
■嘉賓觀點(diǎn)
萬科集團(tuán)董事會主席王石：“軌道+物業(yè)”開創(chuàng)“鉑金時代”
純粹房地產(chǎn)的時代已經(jīng)成為過去，“軌道+物業(yè)”的時代已然來臨，這一創(chuàng)新模式必然將房地產(chǎn)業(yè)帶入全新的“鉑金時代”！
萬科在國內(nèi)外共71個城市參與投資，萬科的投資策略是重點(diǎn)投資以中心城市為主的城市群，而不是按照一二三線城市這種分類來投資。即便是在發(fā)達(dá)國家投資，萬科也是遵循這樣的策略，在美國第一個項(xiàng)目是在舊金山，第二、三、四、五個項(xiàng)目全部都是在紐約。以軌道交通為紐帶的城市群，將是我國城市未來發(fā)展的趨勢。
深圳地鐵集團(tuán)是深圳城市軌道交通的主要建設(shè)者之一，也是推動深莞惠軌道交通一體化的主力軍。在深莞惠一體化背景下，城際軌道的互通互聯(lián)，也將為深圳地鐵與萬科未來的合作提供廣闊空間。未來十年，我國軌道交通將迎來快速發(fā)展。深圳地鐵集團(tuán)與萬科的組合，通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢互補(bǔ)，有望成為PPP模式的建設(shè)標(biāo)桿；雙方共同打造的“軌道+物業(yè)”模式，也有望向更多城市復(fù)制推廣，走向全國，甚至走出國門。
深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問公司董事長陳勁松：居民流向周邊城市是大勢所趨
未來越來越多的深圳白領(lǐng)將在莞惠購房，乘坐地鐵上下班。今年1—5月，深圳新房成交200多萬平方米，2萬套，成交額1000多億元，同比增幅49%，成交均價達(dá)5萬元。同期，東莞成交新房450萬平方米，4萬套，同比增幅54%，成交金額555億元，增幅超過100%。而惠州新房成交1275萬平方米，12.7萬套，成交金額784億元，增幅40%。
這組數(shù)據(jù)顯示，莞惠成交量兩倍于深圳，而軌道交通的預(yù)期會使得都市圈同城效應(yīng)更加明顯。從世界來看，房價越來越高，大都市圈成為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最重要引擎，中國未來的發(fā)展引擎不是小城鎮(zhèn)化，而是都市圈，這就是莞惠房價上漲的原因。用一線二線來劃分城市已經(jīng)過時了，國際上喜歡用總部城市、創(chuàng)新中心、商貿(mào)中心、模塊生產(chǎn)中心、休閑中心等區(qū)分城市，而珠三角正在成為模塊生產(chǎn)中心。
而深圳，作為總部城市，其房價和本地人的收入越來越脫鉤，從去年開始到現(xiàn)在，房價趨勢也體現(xiàn)了這一點(diǎn)。但是，房價大漲還沒有損害到深圳的核心競爭力，這里面的原因有兩個，一是莞惠的外延，二是城中村。未來越來越多的白領(lǐng)將在莞惠購房，而他們需要乘坐軌道交通上班和回家，深圳人將在整個珠三角大范圍內(nèi)展開產(chǎn)業(yè)互動和人員交流。
無論總部城市，還是創(chuàng)新中心，隨著大都市圈核心城市房價逐漸升高，城市居民流向這些地區(qū)周邊交通便捷的其他城市是大勢所趨。
綜合開發(fā)研究院（深圳）常務(wù)副院長郭萬達(dá)：用軌道交通推進(jìn)深圳東進(jìn)
深圳大都市圈需要軌道交通連接。深圳當(dāng)前呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)密度西高東低、投資密度西多東少、人口密度西密東稀的特點(diǎn)，深圳打造創(chuàng)新型城市，需要集聚服務(wù)業(yè)和延伸功能，即服務(wù)業(yè)高度集聚在大都市的核心區(qū)，制造業(yè)則形成大都市延伸。從人口維度和公共服務(wù)維度看，深圳東進(jìn)戰(zhàn)略需要用基礎(chǔ)設(shè)施特別是軌道交通推動大都市區(qū)的形成，打破行政阻隔，促進(jìn)要素流動，推動城市“有機(jī)增長”。
深圳目前已經(jīng)向大都市圈演進(jìn)，將成為東京、紐約、首爾一樣的都市圈。都市圈也被叫做城市群，都市圈兩個特點(diǎn)一是大，二是軌道交通連接，而深圳向大都市圈演進(jìn)的階段，需要在產(chǎn)業(yè)、基建、人口、公共服務(wù)四個方面去推進(jìn)。
同濟(jì)大學(xué)前副校長、《城市軌道交通研究》雜志主編孫章教授：軌道交通優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)
城市群的生命力就是軌道交通。國家《“十三五”規(guī)劃綱要》提出：“基本建成京津冀、長三角、珠三角、長江中游、中原、成渝、山東半島城市群城際鐵路網(wǎng)，建設(shè)其它城市群城際鐵路網(wǎng)主骨架?！边@意味著，到2020年，我國將形成20個城市群。其中5個國家級城市群。
而按照總體規(guī)劃，珠三角地區(qū)共規(guī)劃了15條城際軌道線路，合計(jì)里程1430公里，最終形成“三環(huán)八射”城際軌道交通網(wǎng)絡(luò)構(gòu)架，建成以廣州、深圳、珠海為主要樞紐，覆蓋區(qū)內(nèi)主要城鎮(zhèn)，便捷、快速、安全、高效的城際軌道交通網(wǎng)絡(luò)。而發(fā)達(dá)的綜合交通網(wǎng)絡(luò)和完善的綜合運(yùn)輸體系是維系城市群的紐帶，同時，軌道交通也將進(jìn)一步引導(dǎo)城市布局結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。
文章關(guān)鍵詞：萬科深圳軌道交通地鐵
