港鐵獨(dú)特“R+P”模式成為地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)教科書
2016-07-14
（原標(biāo)題：港鐵獨(dú)特“R+P”模式成為地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)教科書）
媒體團(tuán)走上青衣城的上蓋，親身感受在縝密設(shè)計(jì)下車輛過時(shí)毫無(wú)震感和晃動(dòng)
地鐵為出行提供方便與快捷，擴(kuò)大了人們的出行半徑，也延展了城市的生活邊界，地鐵修到哪里，沿線區(qū)域就變得炙手可熱，身價(jià)看漲。地鐵運(yùn)營(yíng)的效率和地鐵沿線上蓋區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展水平不僅與人們對(duì)地鐵的使用頻率息息相關(guān)，更深度影響著城市的發(fā)展和人們生活的幸福指數(shù)。
在國(guó)務(wù)院“深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化”的發(fā)展方針下，城市和區(qū)域之間的軌道連接成為協(xié)同發(fā)展和經(jīng)濟(jì)合作的重要因素，而香港鐵路有限公司即港鐵公司作為全球少有盈利的軌道發(fā)展商也受邀積極參與其中，足以可見政府對(duì)港鐵推動(dòng)智慧出行雄厚實(shí)力的信任。放眼全球，香港的地鐵覆蓋率、準(zhǔn)點(diǎn)到達(dá)率以及上蓋區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展水平，已經(jīng)獲得了“世界軌道發(fā)展教科書式典范”的全球美譽(yù)，并被其他地鐵城市爭(zhēng)相學(xué)習(xí)效仿，香港地鐵的強(qiáng)大背后，是港鐵公司獨(dú)到的城市軌道發(fā)展能力和運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)績(jī)。日前記者有幸隨港鐵公司赴港，近距離地探訪這個(gè)全球最強(qiáng)大軌道運(yùn)營(yíng)發(fā)展商的經(jīng)營(yíng)之道。記者苗菁
港鐵“R+P”模式
實(shí)現(xiàn)城市與企業(yè)共贏
香港特別行政區(qū)政府持股約76%的港鐵公司，股權(quán)結(jié)構(gòu)與內(nèi)地的“央企”極為相近，如此的股權(quán)結(jié)構(gòu)注定了港鐵在企業(yè)社會(huì)責(zé)任方面的天生使命。港鐵目前在香港運(yùn)營(yíng)有十條地鐵線路，全長(zhǎng)220公里，每日平均客流556萬(wàn)人次，在香港整個(gè)公共交通體系中占比近一半，其列車準(zhǔn)點(diǎn)度、服務(wù)兌現(xiàn)度均超過99.9%，在全球范圍內(nèi)首屈一指。
一直以來(lái)，港鐵以獨(dú)特的“鐵路+社區(qū)”（英文簡(jiǎn)稱R+P）綜合經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式享譽(yù)全球，這是一種集軌道交通投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和沿線物業(yè)開發(fā)于一體的綜合開發(fā)模式，港鐵公司已經(jīng)在香港成功運(yùn)作該模式超過三十五年。在該模式下，政府可選擇不對(duì)軌道交通直接投資，僅需將軌道沿線的土地資源授予港鐵公司，同時(shí)按未規(guī)劃建設(shè)軌道交通前的市場(chǎng)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收取地價(jià)。港鐵公司享有沿線一定規(guī)模土地在軌道交通開通后的增值收益，同時(shí)承擔(dān)全部的軌道交通建設(shè)成本和運(yùn)營(yíng)成本。
“R+P”模式串聯(lián)起一個(gè)無(wú)縫連接的香港
安全、高效、幸福感爆棚
多年以來(lái)，在香港民眾的眼中，港鐵所管轄的軌道網(wǎng)絡(luò)，已經(jīng)成了安全地帶的代名詞，兒童、老人只要在這個(gè)空間內(nèi)，都可以無(wú)憂出行。
這樣高效、安全的無(wú)縫接駁模式的實(shí)現(xiàn)，離不開港鐵的“R+P”發(fā)展模式，港鐵在應(yīng)用這個(gè)模式的過程中，在規(guī)劃軌道線路的同時(shí)就已經(jīng)將周邊沿線的土地、接駁方式做了精密的測(cè)算和設(shè)計(jì)。目前在香港，70%公眾生活居住的地方都被軌道交通覆蓋，如果不應(yīng)用港鐵模式，即使軌道網(wǎng)絡(luò)建好，很多人也不會(huì)放棄私家車而去使用這個(gè)系統(tǒng)，另一方面，如果港鐵沒有提前把接駁空間和車輛段的上蓋規(guī)劃并建設(shè)好，整個(gè)城市規(guī)劃絕不會(huì)像現(xiàn)在的香港這樣合理有序。每一個(gè)站點(diǎn)和車輛段的開發(fā)，港鐵都會(huì)做一個(gè)無(wú)縫鏈接、人車分流、美化的空間設(shè)計(jì)。除了地下軌道，還會(huì)結(jié)合其他公交打造一個(gè)個(gè)公共交通樞紐，實(shí)現(xiàn)立體化的使用空間，實(shí)現(xiàn)一體化的發(fā)展，這種高密度的復(fù)合建設(shè)也會(huì)為社會(huì)提高用地效益。
港鐵軌交城市綜合體成功落地內(nèi)地
天津北運(yùn)河項(xiàng)目備受期待
軌道物業(yè)綜合開發(fā)的方向在內(nèi)地正在成為一種新興的趨勢(shì)，面對(duì)內(nèi)地的巨大市場(chǎng)，港鐵公司在摩拳擦掌的同時(shí)也在審慎選擇，希望把更多先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)帶到內(nèi)地。港鐵公司在內(nèi)地嘗試進(jìn)行物業(yè)開發(fā)的第一仗就打得極其漂亮——深圳港鐵天頌項(xiàng)目在入市首年躋身國(guó)內(nèi)單盤銷售榜前二十的驕人業(yè)績(jī)，震撼當(dāng)?shù)厥谐８坭F天頌是港鐵“R+P”模式在內(nèi)地開發(fā)物業(yè)的首個(gè)項(xiàng)目，但同時(shí)它的產(chǎn)品形態(tài)和軌道與物業(yè)的交互組織模式也打造了眾多深圳第一，比如天頌通過對(duì)地鐵站的空間整合，將城市空間功能與效率設(shè)計(jì)到國(guó)際最高標(biāo)準(zhǔn)，是深圳目前唯一一個(gè)真正意義的地鐵上蓋物業(yè)，24分鐘通達(dá)香港落馬洲關(guān)口，6分鐘直抵深圳北站，轉(zhuǎn)乘高鐵25分鐘抵達(dá)廣州可至更換的武漢、廈門等地，真正做到暢通全城的便捷生活。
在天津，港鐵與天津市地下鐵道集團(tuán)有限公司合組的公司競(jìng)得地鐵6號(hào)線北運(yùn)河站上蓋土地使用權(quán)，進(jìn)行綜合土地開發(fā)。對(duì)北運(yùn)河項(xiàng)目，天津城鐵港鐵建設(shè)有限公司總經(jīng)理梁秉堅(jiān)介紹說(shuō)，“北運(yùn)河一期項(xiàng)目不僅保留了港鐵在香港上蓋物業(yè)中特有的‘地鐵接駁’的特色，而且，其獨(dú)一無(wú)二的風(fēng)雨連廊設(shè)置，也讓這樣的接駁空間更能與花園、觀景等住戶體驗(yàn)結(jié)合起來(lái)”。相信，這個(gè)項(xiàng)目也會(huì)帶給北方市場(chǎng)一個(gè)優(yōu)秀且經(jīng)典的案例。
本文來(lái)源：天津網(wǎng)-城市快報(bào)
