萬科盯上上海地鐵:房企滲透TOD模式
2016-09-30
(原標題:萬科盯上上海地鐵:房企滲透TOD模式)
房企在TOD模式上的逐漸深入,背后是地價日益攀升與城市中心地塊稀缺之下的拿地模式重塑。
所謂TOD,是指以公共交通為導向的開發(fā)。隨著萬科位于徐涇板塊的天空之城將于10月1日開放參觀,該項目背后的TOD運作模式也浮出水面。根據(jù)項目營銷負責人陸溢華介紹,天空之城是參考日本東京二子玉川站上蓋綜合體項目TOD模式建設的。天空之城開發(fā)周期在5年,將是未來幾年萬科在上海的重點項目。此外,據(jù)知情人士透露,上海萬科看好上海地鐵線路網(wǎng)絡的TOD項目空間,并會以此為契機,布局更多TOD項目。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析指出,TOD項目對房企的訴求包括綜合利用交通樞紐的地上、地下空間,給城市提供配套服務等。上海已經(jīng)開始試點在地鐵上蓋建公租房,提高土地使用效率,另外提供一些便民的住房措施。但這一類項目目前為止也并不多見,隨著后期上海地鐵線路的加快建設,此類項目將會獲得更多釋放。
深入城市配套服務商
上海萬科城市配套服務商布局其實由來已久,從其布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始,就著手打造這一定位。
天空之城地塊由上海萬科于2015年9月收購而來。公開資料顯示,天空之城的特別之處在于,在近60萬平方米的規(guī)模里面加入了住宅、公寓、商嘗寫字樓等諸多業(yè)態(tài)。其中徐涇萬科廣場,是萬科繼續(xù)七寶廣場之后布局的又一個大型購物廣常陸溢華認為,之所以稱這是一個TOD模式開發(fā)的項目,在于它不僅是處于地鐵上蓋,還承載了車輛段的功能,包括車嘗維修車間等。
據(jù)透露,在上海整體規(guī)劃達到300多個地鐵站的地鐵路線圖譜當中,能做TOD模式的項目并不多。未來上海會建設有25條地鐵線,理論上來看應該有至少25個TOD項目的發(fā)展空間,而目前只有吳中路地鐵上蓋的萬象城、莘莊地鐵上蓋項目是真正意義上的TOD開發(fā)模式,因此,未來各房企仍有機會介入更多TOD項目。
而上海萬科方面對TOD模式研究已經(jīng)比較深入。他們認為中國的TOD模式主要參考東京與香港模式為主。香港TOD模式較為集約,在一個狹小的空間做高度復合的開發(fā),而且在1棟樓里面出現(xiàn)各種業(yè)態(tài);日本的TOD模式則相對較線形,一個典型案例是日本東京的二子玉川上蓋,項目位處連接都市與田園的中間,其住宅售價可以與東京市中心的價格持平。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為,TOD模式背后的一個潛在的邏輯在于,目前互聯(lián)網(wǎng)時代下,消費者在活動半徑上力求實現(xiàn)最小,但要實現(xiàn)活動范圍的更廣效應。所以說,TOD模式下,往往一個大型商業(yè)項目背后會有交通樞紐、商業(yè)資源、辦公資源、游樂和休閑資源等,此類資源呈現(xiàn)垂直分布,但不需要消費者有太大的交通出行成本,所以滿足了目前消費市嘲快餐”的模式,也形成了未來的開發(fā)趨勢。
背后:顛覆拿地模式
事實上,不止萬科,保利、綠地也早已涉足TOD模式。例如保利在石家莊與地鐵公司也有合作,綠地大基建模式,也是立足于地鐵沿線或周邊的地塊開發(fā)權或者聯(lián)合開發(fā)權。業(yè)內(nèi)人士分析,這樣的拿地模式,一方面是占有城市里核心地段、核心交通地段的地塊資源,另一方面是獲取一二線城市來看,公開招拍掛的成本已經(jīng)非常高,現(xiàn)在地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)的模式是房企降成本的主要方式,區(qū)域中心的地塊的資源,從而在熱點市場站穩(wěn)腳跟。
據(jù)知情人士對21世紀經(jīng)濟報道記者透露,目前綠地的做法比“TOD”更深更廣,是從部分交通相關的大基建開始做,而非僅僅是上蓋的房地產(chǎn)。綠地于今年9月簽下的500億投資寧波杭州灣項目可見,就是從基礎市政、房地產(chǎn)綜合開發(fā)到后期產(chǎn)業(yè)導入全面參與的。這個時候,TOD模式也只是其中一部分了。
該名知情人士進而表示,TOD模式也可以看作是地方政府的一種土地出讓模式。但是TOD對房企的基建能力將有所要求,房企能否拿到交通樞紐上蓋整幅地塊是關鍵,但更能體現(xiàn)其開發(fā)實力的是連交通基建業(yè)務也拿到手。雖然基建利潤低,但真正一攬子操作起來,才有利于做好城市配套服務商的角色。但目前國內(nèi)房企具備這個能力的鳳毛麟角。
正如嚴躍進所言,不排除有的房企利用TOD模式積極圈地,因為地方政府會鼓勵部分房企積極投資此類項目。然而,此類投資規(guī)模較大,資金壓力比較大。而且市場需求是否足夠大,其實也還是要測算的。比如一些早期拿下的TOD項目或許還面臨更多問題,例如上海莘莊地鐵站上蓋的TOD項目,從拿地到目前還處于動工初期。
本文來源:21世紀經(jīng)濟報道作者:唐韶葵